Ce înseamnă un randament real la pre-vânzare

Investiția la etapa de construcție rămâne una dintre cele mai eficiente modalități de a intra pe piața imobiliară din Chișinău — cu condiția să înțelegi corect cifrele din spatele proiectului. În ultimii doi ani am urmărit peste 40 de proiecte rezidențiale și am ajuns la o concluzie clară: randamentul teoretic promis de dezvoltatori și randamentul real obținut de investitori sunt două lucruri diferite.

Un randament real nu se calculează doar din diferența dintre prețul la structură și prețul la livrare. Trebuie să incluzi finisajele (între 250 și 450 EUR/mp pentru un standard decent), timpul până la închiriere sau revânzare, fluctuațiile de curs valutar și, cel mai important, reputația dezvoltatorului. Un proiect livrat cu 8 luni întârziere poate transforma o investiție cu randament teoretic de 24% într-una cu randament real de 11%.

Formula pe care o folosesc cu clienții mei este simplă: pornesc de la prețul total (rezervare + tranșe + finisaje + taxe), scad prețul estimat de piață la livrare (ajustat cu o marjă de siguranță de 10%) și împart la numărul de ani până la vânzare. Rezultatul este randamentul anualizat real — și, în cele mai bune proiecte pe care le urmăresc acum, se plasează între 14% și 19%.

Nu toate proiectele merită atenția unui investitor serios. Elimin din start proiectele fără autorizație completă, cele cu istoric de întârzieri, cele cu structură de finanțare neclară și pe cele care se vând agresiv prin agenți multipli. Un proiect bun nu are nevoie de presiune de vânzare — cererea vine natural, prin recomandări.

În ediția din iulie am selectat patru proiecte pe care le urmăresc îndeaproape. Nu toate sunt spectaculoase pe hârtie, dar toate au ceva ce contează: un dezvoltator serios, un amplasament sănătos și o cerere reală pentru tipologia propusă. Două dintre ele sunt în Telecentru, unul în Botanica de nord și unul într-o zonă emergentă din Buiucani.

Sfatul cel mai important pentru cineva care investește pentru prima dată la etapa de construcție: nu cumpăra pe baza randamentului promis, ci pe baza dezvoltatorului. Verifică ultimele trei proiecte livrate — dacă au fost predate la timp, cu calitatea promisă, poți avea încredere. Dacă nu, niciun randament pe hârtie nu merită riscul.

Pentru o discuție detaliată despre proiectele active și cifrele reale din spatele fiecăruia, programează o consultație. Îți trimit dosarul complet, cu contracte model, calendare de plăți și estimări de randament calculate onest, nu de marketing.